李嘉诚再谈及未来房价：150 万的房子，到 2031 年到底还能值多少钱？

原创首发｜未经授权禁止转载 每隔一段时间，网上就会冒出 "李嘉诚说未来房子如葱"" 李嘉诚预言房价大幅下跌 " 之类的文章。点进去一看，全是自媒体借他的名头编的。 这篇文章，写给手里有房、纠结要不要置换的业主，也写给准备首套买房、拿不准时机的人。李嘉诚本人近年从未发表过针对内地楼市的详细数字预测，他翻来覆去讲的就那几句话，但每一句都踩中了周期。 2026 年他新近一次公开表态说了什么？按他一辈子信奉的逻辑，一套现在值 150 万的房子，五年后到底能值多少钱？ 不贪顶部的利润，也不接下落的飞刀。这位穿越七十年周期的老人，给的建议永远朴素但管用。 翻翻他近二十年的公开表态，核心观点从来没变过。 2013 年业绩会，他说 "不要赚顶部的铜板"。当时内地香港楼市亢奋，他陆续抛售内地商业项目套现超千亿，被骂 "撤资"。结果 2014 年全国商品房销售同比下滑 7.6%，温州鄂尔多斯房价大幅回调。 2015 年到 2017 年，他反复说同一句话：自住量力而行，炒楼千万不要，好房子长期保值但别赌短线。2019 年他再次警告 "经济复杂，炒楼千万不要"，随后香港内地同步进入四年半深度调整。 2023 年专访，他说 "核心城市优质地段风险释放得差不多了，好房子长期可以保值"。旗下长实结束多年 "卖卖卖"，重新在核心城市拿地。 2026 年 5 月长和周年晚宴，98 岁的他露面说："利息下来了，政策稳了，有需要可以考虑看看了。好位置的房子什么时候都值钱，量力而行，不要想着买了就大幅上涨，慢慢来。" 这是他自 2013 年提醒风险以来，头一次公开说 "可以考虑"。 归纳起来就三条：自住量力而行任何时候都可以；绝对不要高杠杆炒楼赌短线；核心地段优质房产长期保值，别人恐慌时买、别人贪婪时卖。 嘴上说 "慢慢来"，手上的真金白银已经在动了。 2026 年 3 月长和业绩会，接班的李泽钜说得很直白："地产始终是集团核心业务，过去几年卖资产是组合优化，不是看空。内地核心城市优质项目风险充分释放，会积极参与，但绝不追求规模、不做高杠杆，只挑核心地段。" 动作比言语更诚实。2024 到 2025 年出售巴拿马港口、英国电网等海外资产，合计回笼超 3000 亿。2025 年 9 月重返上海土拍，2026 年 3 月与广州越秀合作天河旧改，5 月 86 亿港元拿下香港九龙启德地块，8 月在北京成立城市更新平台。长实现金超 1200 亿港元，净现金状态，约 40% 新增投资投向大中华区核心城市。 连这位一辈子谨慎的老人都觉得核心资产价格合理了，底部信号已经很清晰。 那 150 万的房子，到 2031 年到底值多少？ 先算个基准。黄奇帆在多个公开场合判断，未来房价随 GDP 同步温和增长，年均 3% 到 5%。按复利算，全国平均水平下 150 万五年后约 174 万到 191 万。 但李嘉诚的地段论告诉我们，平均没有意义。3% 到 5% 的全国平均涨幅下，不同城市不同地段天差地别。 人口流出县城、远郊无配套老破小，150 万五年后大概 150 万到 158 万，基本横盘，大的问题是流动性差，挂半年无人问津是常态。 普通三四线非核心地段，约 158 万到 166 万，跑赢通胀，保值为主，刚好是中央财政贴息的主要覆盖对象。 强三线核心区、普通二线近郊，约 174 万到 201 万，跟上全国平均。佛山东莞无锡国庆成交已验证回暖，佛山两天新房成交 251 单。 强二线核心地段、一线远郊核心板块，约 201 万到 220 万，显著跑赢平均。杭州南京成都合肥这些人口流入主力城市，去化周期已压到健康区间。 一线非核心主城区、强二线头部板块，约 220 万到 242 万。高盛预测核心资产未来 1 到 2 年修复 15% 到 20%，上海二手房 9 月成交 23581 套创 6 年同期新高。 一线核心地段头部资产，约 242 万到 265 万。北京三环内、上海内环内、深圳南山福田，供给稀缺加高净值人群买入，年化 10% 到 12%。上海徐汇衡复地块楼面价 20 万每平刷新全国纪录，地价在倒逼房价上移。 同样 150 万，选错地段五年原地踏步，选对核心地段可能涨到 260 万以上。买房前先想清楚自己的房子属于哪一档，这比纠结 "买不买" 重要得多。 为什么分化这么大？四个原因摆在那里。 人口流向集中度越来越高。中指院测算，"十五五" 城镇新增人口约 3650 万，80% 流向五大城市群核心城市，2024 年仅杭州深圳广州成都合肥苏州六城就占了近 40%。 供给端分化更剧烈。合肥供地较 2022 年峰值降 72.7%，上海北京内环几乎无新增住宅用地；三四线存量库存高企，去化周期超 30 个月。 购买力集中度在提升。173 万亿居民储蓄不平均分布，高净值家庭集中在一线强二线，30 个重点城市