上海虹桥商务区核心地段，一栋47万平方米的烂尾综合体，二次上架拍卖，起拍价从首次的78.43亿元降到62.74亿元，折合单价约1.33万元/㎡。可直到拍卖结束，依然没有等来一位报名者。围观的人不少，出手的人没有。 从78亿降到62亿 这个项目位于上海市闵行区申长路979号，地处虹桥商务区核心区域，总建筑面积约47万平方米，分A、B两区共13幢楼。主体结构已经封顶，外立面装饰也基本做完，但室内装修还差着一大截——2020年3月停工至今，已经荒废了六年多。说起来，这块地的命运颇为曲折。2011年，红星美凯龙等企业以约30.6亿元拿下土地，2015年结构封顶后却停工了近三年。2018年恒大接盘，更名为“恒大虹桥国际”，本以为能盘活，没想到恒大自己出了事。今年8月31日至9月1日，项目首次拍卖，起拍价78.43亿元，也就是评估价本身。20505次围观，405人设置了提醒，但报名人数为零。首拍遇冷后，二拍直接降价到62.74亿元，虽然围观次数近4万次，但依然无人报名。 拍下先补3亿 流拍的表面原因很简单：太贵了。但真正让潜在买家望而却步的，是起拍价之外的一笔隐藏支出。竞买公告明确提示：由于项目涉及地下商业开发，买受人需要补缴约3亿元的土地出让金。这笔钱是怎么回事？简单来说，当年这个项目在地下空间开发时，土地出让金没有缴足，现在要由新买家来“补票”。而且这3亿元只是初步估算，具体金额还要等自然资源和规划局等部门最终确认。更关键的是，公告要求买受人还必须自行承担对既有建筑、设备及配套设施进行加固、维修甚至拆除重建的全部风险和费用。项目停工多年，还存在工程资料缺失的潜在难题，会增加续建、竣工验收的不确定性。停工六年的建筑，里面是什么状况，谁也说不准。 所以账要这么算：62.74亿的起拍价，加上约3亿的土地出让金，再加上后续续建、加固、验收等一系列费用，对于任何一个买家来说，这都是一笔“深不可测”的买卖。表面上看，单价1.33万元/㎡在虹桥核心区似乎不贵，但算上后续投入，实际成本可能远不止这个数。而且商办综合体的去化压力，在当前市场环境下远比住宅更大。虹桥商务区写字楼空置率本就不低，再叠加47万平方米的体量，即便建成后招商运营，也需要极长的回报周期。对于追求资金安全的企业来说，这笔账怎么算都不划算。 许家印判了，恒大倒了 这个项目的命运，某种意义上就是恒大命运的缩影。就在一个月前，2026年8月20日，广东省深圳市中级人民法院对恒大集团、恒大地产及许家印案一审宣判。许家印被数罪并罚，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。恒大集团被处罚金88.2亿元，恒大地产被处罚金70亿元。一天后，广州市中级人民法院裁定受理恒大地产集团的破产清算申请——截至2022年末，恒大地产总负债高达1.83万亿元。中国恒大本身也早在2025年8月被港交所摘牌退市。 唯一还算安慰的消息是保交楼。据恒大地产在破产清算程序中披露的数据显示，截至2026年7月底，恒大在全国范围内已累计交付超124万套住宅，整体交付率突破99%，剩余未交付房源不足1%。但是，上海虹桥国际这个47万平方米的商办综合体，它不在保交楼的范围内。它的归宿，只能靠市场来消化。而市场的态度已经很明确了——两次挂牌，两次无人问津。 二拍流拍后，后续可能进入变卖程序或者继续降价。虹桥核心区的土地当然值钱，但值多少钱、谁来买单，在当下的市场环境里，答案还悬在半空中。这个案例也折射出当下商办地产的普遍困境：即便是一线城市核心地段，大体量商办项目也不再是资本争抢的香饽饽。开发商资金链断裂后留下的烂尾楼，往往面临产权复杂、债务缠身、续建成本高企等多重难题，接盘者需要极大的资金实力和运营能力。而对于地方政府来说，如何盘活这类存量资产，避免城市核心地段长期荒废，同样是一道棘手的考题。虹桥国际的下一步走向，或许会成为观察一线城市商办烂尾项目处置路径的一个重要样本。 特别
